Mehrmals wöchentlich erreichen uns Anfragen von Menschen, die auf der Suche nach einer Immobilie in Alleinlage sind. Die Vorstellung ist romantisch: ein altes Haus mitten in der Natur, umgeben von weiten Feldern, Wäldern oder vielleicht sogar mit direktem Zugang zu einem See. Kein Nachbar in Sicht, keine Straßenlaternen, nur Ruhe und Freiheit. Doch was bedeutet Alleinlage eigentlich genau – und wo sind die rechtlichen Grenzen?

Die Antwort darauf liefert das Baugesetzbuch (BauGB), genauer gesagt § 35 BauGB, der das Bauen im sogenannten Außenbereich regelt. Denn während Innenbereiche von Gemeinden und Städten für Wohnbebauung vorgesehen sind, unterliegt der Außenbereich strengen Einschränkungen. Hier gilt ein grundsätzliches Bauverbot – mit wenigen, klar definierten Ausnahmen.

Der Außenbereich umfasst alle Flächen, die außerhalb zusammenhängender Bebauung liegen – also Felder, Wälder, Wiesen oder Küstengebiete. Hier soll die Natur geschützt und Zersiedelung verhindert werden. Daher sind Bauvorhaben grundsätzlich nur zulässig, wenn sie einen besonderen Zweck erfüllen. Dazu gehören insbesondere land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Einrichtungen für die öffentliche Versorgung (z. B. Strom- oder Wasserwerke), erneuerbare Energien (z. B. Windräder oder Biogasanlagen) und privilegierte Gewerbebetriebe wie z. B. Fischerei oder Reitsportanlagen. Reine Wohnhäuser hingegen sind im Außenbereich nur in Ausnahmefällen genehmigungsfähig.

Aber was ist mit bestehenden Gebäuden im Außenbereich?

Historische Guts- und Herrenhäuser befinden sich nicht selten im Außenbereich, viele dieser Gebäude haben über Jahrhunderte hinweg landwirtschaftliche oder repräsentative Funktionen erfüllt, stehen aber heute oft leer und warten auf eine neue Nutzung. Deshalb ist das Thema auch bei Gutshausrettern in Mecklenburg-Vorpommern immer wieder im Gespräch.

Genießt das Gebäude Bestandsschutz?

Wer ein altes Bauernhaus oder eine Mühle im Außenbereich kaufen und als Wohnhaus nutzen möchte, sollte prüfen, ob eine dauerhafte Wohnnutzung erlaubt ist. Sanierung und Modernisierung sind dann meist unproblematisch, solange das äußere Erscheinungsbild erhalten bleibt. Umnutzungen oder Erweiterungen sind hingegen oft nur unter bestimmten Bedingungen möglich.

Übrigens: Wird ein Gebäude im Außenbereich abgerissen, erlischt sein Bestandsschutz. Das Grundstück gilt dann als unbebaut, und ein Neubau wird nach § 35 BauGB meist nicht genehmigt. Deshalb gilt: Sanieren statt abreißen!